Verkehrswertgutachten
- ab 2.390 €
- Festpreis bis 200.000 € Wert, inkl. MwSt.
- Fertig in 2 Wochen
- nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen
- Immer vor Ort
- bei jedem Gutachten, innen und außen
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch). Ich ermittle ihn nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, mit dem Verfahren, das zum Objekt passt.
Fragen, die Sie sich stellen sollten
- Wissen Sie, was Ihre Immobilie heute wert ist – oder nur, was ähnliche Objekte im Internet kosten sollen?
- Könnten Sie Ihre Zahl einem Käufer, Miterben oder Ihrer Bank begründen?
- Was würde es Sie kosten, wenn Ihre Zahl um wenige Prozent danebenliegt?
Welches Verfahren zu Ihrer Immobilie passt
- Vergleichswert – für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt. Grundlage sind die Kaufpreise, die der Gutachterausschuss sammelt.
- Ertragswert – für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Entscheidend ist, welche Miete die Immobilie auf Dauer erwirtschaftet. Bei Wohn- und Geschäftshäusern lese ich zusätzlich die offengelegten Jahresabschlüsse der gewerblichen Mieter und beschreibe, wie gut sich die Fläche wieder vermieten ließe.
- Sachwert – für Ein- und Zweifamilienhäuser, die überwiegend selbst genutzt werden. Grundlage sind Bodenwert und Gebäude, angepasst an das, was der Markt dafür zahlt.
Wo es sinnvoll ist, rechne ich ein zweites Verfahren zur Kontrolle mit – ohne Aufpreis.
Nach welchen Regeln gerechnet wird
Wie ein Verkehrswert ermittelt wird, legt nicht der Gutachter fest, sondern die Immobilienwertermittlungsverordnung: welche Verfahren es gibt, wann welches gilt und mit welchen Daten gerechnet wird. Die Marktdaten dazu – Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren – leiten die unabhängigen Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab. Ich wende diese Vorgaben an, ohne Abkürzung.
Rechtsgrundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, BGBl. I S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 und seitdem unverändert. Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Rechtsgrundlage: § 194 Baugesetzbuch (Verkehrswert). Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Verkehrswert und Beleihungswert
Banken arbeiten mit einem eigenen Wert, dem Beleihungswert. Er beschreibt, was eine Immobilie auf Dauer sicher wert ist, unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen, und liegt deshalb meist unter dem Verkehrswert. Die Bank ermittelt ihn für ihre Kreditentscheidung selbst oder lässt ihn von Gutachtern ermitteln, die sie beauftragt.
Rechtsgrundlage: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vom 12. Mai 2006, zuletzt geändert am 4. Oktober 2022. Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Wofür
- Erbauseinandersetzung unter Erben, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil
- Zugewinnausgleich bei Trennung, Übernahme durch einen Partner
- Kauf oder Verkauf: ein Wert, auf den Sie sich stützen können
- Vermögensübersicht, Übertragung innerhalb der Familie
Was im Gutachten steht
- Auftrag, Zweck und Stichtag
- Lage: Umfeld, Verkehr, Bodenrichtwert
- Grundstück und Gebäude: Baujahr, Ausstattung, Zustand, Renovierungsbedarf
- Rechte und Lasten aus dem Grundbuch
- Wertermittlung mit allen Ansätzen und ihrer Begründung
- Ergebnis: der Verkehrswert zum Stichtag
- Anlagen: Fotos, Pläne, Karten
Dazu gehören der Ortstermin mit Besichtigung innen und außen, das Gutachten als PDF und in zwei gedruckten Ausfertigungen – eine zum Weitergeben, eine zum Behalten. Die Marktdaten stammen aus amtlichen und öffentlichen Quellen: Bodenrichtwerte, Mietspiegel und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Ein Wert, auf den Sie bauen können
Bei einer Immobilie geht es fast immer um einen sechs- oder siebenstelligen Betrag – und schon wenige Prozent Fehleinschätzung kosten mehr als das Gutachten: beim Verkauf zu wenig verlangt, beim Kauf zu viel bezahlt oder bei der Auszahlung eines Miterben falsch verteilt. Wer den Wert kennt, verhandelt auf festem Boden.
Das Gutachten behalten Sie: Sie können es Miterben, dem früheren Partner, einem Käufer oder Ihrer Bank vorlegen, und jeder kann nachvollziehen, wie der Wert zustande kommt.
Preis
Nach dem vorläufigen Verkehrswert, inklusive Mehrwertsteuer:
| Verkehrswert bis | Preis |
|---|---|
| 200.000 € | 2.390 € |
| 300.000 € | 2.590 € |
| 400.000 € | 2.790 € |
| 500.000 € | 2.990 € |
| 750.000 € | 3.390 € |
| 1.000.000 € | 3.790 € |
| darüber | Angebot |
Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus: Staffel plus 20 %, mindestens 3.490 €. Zuschläge und Zahlung siehe Preise.
Frist
Das Gutachten liegt innerhalb von zwei Wochen nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen vor; die Frist beginnt, sobald beides da ist. Welche Unterlagen ich brauche, steht unter Ablauf und Unterlagen.
Häufige Fragen
Was kostet ein Verkehrswertgutachten in Aachen?
Der Preis richtet sich nach dem vorläufigen Verkehrswert und liegt zwischen 2.390 € (bis 200.000 €) und 3.790 € (bis 1.000.000 €), jeweils inklusive Mehrwertsteuer, Ortstermin und Fahrtkosten in Aachen, der StädteRegion und im Kreis Düren. Für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser gilt die Staffel plus 20 %, mindestens 3.490 €.
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?
Das Gutachten liegt innerhalb von zwei Wochen nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen vor. Die Frist beginnt, sobald beides da ist; geht es schneller, erhalten Sie es früher.
Was unterscheidet ein Verkehrswertgutachten von einer Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung rechnet mit Daten, deren Herkunft und Rechenweg Sie nicht sehen, und ohne dass jemand die Immobilie gesehen hat. Ein Verkehrswertgutachten beruht auf einer Besichtigung, folgt den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und legt jede Annahme offen, sodass andere den Wert nachvollziehen können.
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Ja. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert (Marktwert) in § 194 als den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Wer legt fest, wie ein Verkehrswert berechnet wird?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung der Bundesregierung. Sie bestimmt die Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert), wann welches anzuwenden ist und welche Daten verwendet werden. Die Marktdaten wie Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab.
Muss ich beim Ortstermin dabei sein?
Sie oder eine Person, die Zugang zu allen Räumen hat, sollte dabei sein. Ich sehe mir die Immobilie innen und außen an, einschließlich Keller und Dachboden, und fotografiere sie für das Gutachten.